Alquilé mi casa a una persona y ahora viven cuatro: el mercado opaco (y cada vez más habitual) de los subarriendos Los abogados confirman que los litigios crecen por esta práctica, a pesar de que la mayoría de caseros la prohíbe en sus contratos “Busco una habitación o piso amueblado en subarriendo del 23 de mayo al 20 de junio”. Avisos como este proliferan en grupos de Telegram, Facebook, TikTok, Instagram y plataformas para encontrar compañeros de piso. El subarriendo ilegal —el alquiler de habitaciones sin consentimiento del propietario de la casa— está creciendo en los últimos años al abrigo de la burbuja del alquiler. Y eso que la mayoría de los contratos actuales incluyen cláusulas que prohíben expresamente tanto la cesión como el subarriendo. Resulta difícil poner cifras al fenómeno, puesto que se trata de un mercado negro y opaco, pero la cantidad de litigios y consultas que llegan a los bufetes de abogados permite constatar una realidad que se extiende como una mancha de aceite. “Se aprecia un aumento evidente en este tipo de incumplimientos del arrendatario”, indica Emilio Rojas, abogado del despacho que lleva el mismo nombre. Aunque el subarriendo siempre ha existido, en los últimos años se ha intensificado notablemente debido a la fuerte presión de las rentas, que “empuja a muchos inquilinos a buscar fórmulas para aliviar la carga económica del alquiler”, afirma María López-Escobar, letrada de Vilches Abogados. Y más entre quienes han finalizado su contrato en 2025 y 2026 y se enfrentan a rentas muy superiores a las de hace cinco o seis años. También se ha convertido en un negocio, puesto que hay quien incluso logra sacar rédito económico. “Una habitación en grandes ciudades como Madrid o Barcelona puede alcanzar precios que permiten al arrendatario principal cubrir la totalidad de su renta o, incluso, generar un beneficio”, dice López-Escobar. En este caso, también estamos ante un fraude fiscal, ya que los ingresos no suelen declararse a Hacienda. Este fenómeno no se entiende sin el bum del alquiler de habitaciones, convertido en la válvula de escape de una demanda desbordada. Según Fotocasa, compartir piso cuesta un 55% más que hace tres años y el precio medio de una habitación supera ya los 506 euros mensuales, frente a los 329 euros de 2022. En Barcelona no existe oferta por debajo de 500 euros en ningún distrito; en Madrid algunos barrios superan los 600 euros. Además, se ha duplicado en un año el porcentaje de inquilinos que comparte con cuatro personas o más: del 6% en 2024 al 14% en 2025. El subarriendo más frecuente se da cuando el inquilino original alquila la vivienda completa y después cede habitaciones a terceros, habitualmente como ayuda para pagar la renta. Un derivado es lo que María López-Escobar llama el titular pantalla, frecuente en grupos de estudiantes o jóvenes. “Uno de ellos firma el contrato como titular, mientras que el resto ocupa las habitaciones mediante acuerdos privados”. Y luego está el perfil empresarial rent to rent, un fenómeno especulativo en auge. Se trata de personas que arriendan una vivienda con una renta determinada y después la explotan por habitaciones, con contratos temporales sucesivos. El perjuicio para el propietario es evidente. “Quienes figuran formalmente como inquilinos en el contrato se marchan y dejan a otras personas dentro que son absolutos desconocidos”, indica Emilio Rojas. Además de la sobreocupación del inmueble con el consiguiente desgaste o las dificultades para recuperar la casa. “Los propietarios nos consultan cuando detectan anuncios en internet, entrada y salida constante de personas, quejas vecinales, incremento de consumos o indicios de explotación turística”, dice Marta Plaza, socio del bufete GTA Villamagna. El alquiler de habitaciones no consentido se ha sofisticado y ya no es exclusivo del boca a oreja, de contactos personales, anuncios físicos o acuerdos verbales. “Ahora puede canalizarse a través de portales inmobiliarios, redes sociales, grupos de mensajería, plataformas de habitaciones, de alquiler temporal o incluso turísticas”, indica Plaza. Los abogados afirman que los anuncios en Airbnb son una práctica habitual: “Hemos tenido casos en los que el propietario tuvo que hacer una denuncia en la plataforma para que quitaran los anuncios. Cada vez este ámbito está más controlado, pero la gente encuentra formas de saltarse la normativa”, sostienen en el bufete KLJ. Al despacho de Emilio Rojas han llegado “muchos arrendadores con el pantallazo de su piso en alquiler a través de plataformas de alquiler turístico”. Aun así, este letrado cree que desde el Real Decreto 1312/2024 que exige un Número de Registro Único de Arrendamientos, esta forma de subarrendar ha decaído. Se busca esquivar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para evitar que el ocupante adquiera los derechos y la estabilidad de un alquiler habitual. “Rara vez nos hemos encontrado con un contrato que se pueda llamar contrato entre el arrendatario y el subarrendatario, normalmente todo concurre como economía sumergida”, apunta Rojas. En KLJ añaden: “Lo más habitual es que el acuerdo se haga de forma verbal y con el percibo de renta en efectivo”. En este despacho advierten de que este tipo de acuerdos también pueden acabar siendo un problema para el arrendatario inicial si el inquilino de la habitación genera problemas o no paga. Ahora bien, la naturaleza del contrato no la determina su título, sino la realidad de la ocupación. “Si una persona reside en la habitación de forma estable y permanente, un tribunal podría determinar que se trata de un arrendamiento de vivienda sometido a la LAU, con independencia de lo que se haya firmado”, zanja López-Escobar. Tres requisitos La ley establece tres requisitos indispensables para que un subarriendo sea legal: debe ser parcial y nunca se puede subarrendar toda la casa, se necesita el consentimiento expreso del dueño, y el precio ha de ser limitado, es decir, la renta no puede exceder la que corresponda al arrendatario principal. El incumplimiento de cualquiera de estas condiciones convierte la práctica en ilegal y es una causa de resolución del contrato. Los abogados confirman que el aumento de subarriendos no consentidos ha disparado la litigiosidad, aunque los propietarios cuentan con respaldo legal. ¿Qué hacer? “Lo adecuado es recopilar pruebas: anuncios, capturas de pantalla con fecha, fotografías, comunicaciones, testigos, quejas de la comunidad y cualquier evidencia de pagos, rotación de ocupantes o explotación de la vivienda”, aconseja Plaza. El primer paso es enviar un requerimiento fehaciente (por ejemplo, un burofax) al inquilino, instándole a desalojar a los ocupantes no autorizados. Si no hace caso, el propietario puede interponer una demanda judicial para la resolución del contrato y el desahucio de todos los ocupantes, explica María López-Escobar. Si, además, el propietario puede acreditar daños económicos directos —deterioros en la vivienda, gastos extraordinarios, sanciones administrativas por usos no permitidos—, puede reclamar una indemnización. Existen sentencias (Audiencia Provincial de Madrid, de 26 de septiembre) que ya consideran que la explotación de una vivienda mediante el alquiler de múltiples habitaciones contraviene el uso residencial pactado y lo califica como una actividad prohibida. Radiografía del alquiler de habitaciones La demanda de habitaciones en pisos compartidos se mantiene estable en el 3% de la población española mayor de 18 años, dentro del 12% que ha participado en el mercado del alquiler en el último año. El perfil del demandante es una mujer de 31 años (53% mujeres, 47% hombres), con una edad media que ha bajado respecto a los 33 años de 2024. El 72% tiene menos de 35 años y el 50% pertenece a un nivel socioeconómico alto o medio alto. El 44% vivía con sus padres antes de buscar habitación, de acuerdo con el análisis del portal Fotocasa. El 50% lo hace porque no puede pagar un alquiler completo, el 23% porque no ha encontrado nada mejor en el mercado, el 21% porque se adapta a sus necesidades, el 13% por preferencia de convivencia y el 12% para ahorrar de cara a una futura compra. Se ha duplicado en un año el porcentaje de inquilinos que comparte con cuatro personas o más: del 6% en 2024 al 14% en 2025. El 74% convive con entre una y tres personas: el 28% con dos compañeros, el 25% con tres y el 21% con solo uno. Este aumento refleja un empeoramiento de las condiciones de acceso, ya que compartir con más personas es la forma de reducir el esfuerzo salarial. En 2026, alquilar por habitaciones ofrece una rentabilidad del 7,6% frente al 5,9% del alquiler tradicional. La brecha, aunque se ha reducido respecto al 3,3% de 2023, sigue siendo suficiente para explicar el trasvase de oferta hacia esta modalidad, especialmente en las grandes ciudades. Un 8% de los propietarios prevé alquilar las habitaciones de forma individual y un 6% destinará el inmueble al alquiler vacacional, como respuesta al entorno regulatorio más restrictivo. De acuerdo con Marías Matos, portavoz de Fotocasa, “estamos ante el inicio de una precarización residencial sin precedentes. Lo que hace unos años era una etapa transitoria para estudiantes se ha convertido en la única salida habitacional para toda una generación".